房企無心買地 政府貼身“推銷”
來自北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年以后，北京成交各類地塊36宗，但截至2月底，這些土地溢價率全部為零。
溢價率的走低則直接影響著地方政府的土地出讓金收入。2月21日北京市財政局公布的數(shù)據(jù)則顯示，今年前兩個月，北京土地出讓金合計為64.15億，僅相當(dāng)于去年同期132.35億元的48.5%。按照北京國土局的估算，這樣的情況暫時也得不到好轉(zhuǎn)，北京2012年土地收入預(yù)計僅為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。
張大偉表示，土地市場冷清的主要原因是調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格，房企對市場的預(yù)期較悲觀。同時，從北京的實際情況來說，現(xiàn)在土地供應(yīng)越來越趨向郊區(qū)化，很少有優(yōu)質(zhì)地塊能吸引企業(yè)出手。
而出現(xiàn)這種情況的也并非北京一地。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，全國20個主要城市土地推出量與成交量均微量下跌。
本報記者也從北京市土地儲備中心一位知情人士處了解到，北京市目前已經(jīng)在考慮如果市場過于冷清，還將降低土地出讓價格。“主要目標(biāo)還是希望通過降低價格，縮小地塊規(guī)模，促進(jìn)開發(fā)商拿地。”他表示。
“如果照現(xiàn)在這樣的市場情況來看，后期預(yù)計某些區(qū)位的土地價格還會有所調(diào)整，”這位知情人士表示，“當(dāng)然，價格調(diào)整也是試探性的，每次下調(diào)的幅度估計不會特別大，在5%-10%左右，不過這也要視地塊的區(qū)位而定。”
2月29日，北京土地儲備中心掛出了近幾年來都難得一見的內(nèi)城住宅用地，即緊鄰東二環(huán)的東城香河園3號地。這幅地塊一掛出，就有開發(fā)商笑稱，北京土地部門 “有點舍不得孩子套不著狼的意味”。
當(dāng)然，用稀缺的城內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊“做餌”吸引開發(fā)商托熱土地市場，這卻并非現(xiàn)下土地部門的唯一招數(shù)?！度A夏時報》記者也從北京市土地儲備中心一位知情人士處了解到，如果市場過于冷清，北京市已考慮將降低土地出讓價格。事實上，在調(diào)控始終未見放松的房地產(chǎn)市場，地方政府的艱難是一日甚于一日。重壓之下，如何促成土地成交也就成了地方政府亟待解決的問題。
“地價至少可談下兩成”
2月26日本是個周日，一知名房地產(chǎn)集團(tuán)北京公司負(fù)責(zé)前期投資開發(fā)的經(jīng)理李明(化名)卻接到了公司分管副總的電話，讓他陪著去見兩位市土地部門的領(lǐng)導(dǎo)。
按照李明的經(jīng)驗，往年北京市土地供應(yīng)高峰一般是在下半年，上半年的土地市場冷清也是正常的，不過像現(xiàn)在這樣剛過完年就有土地部門的官員與他們接觸溝通，這還是讓李明感到有點意外。
“其實過完年回來，2月中旬我們已經(jīng)去國土局開過一次會了，主要內(nèi)容也是土地推介，”李明告訴記者，“3月份的新推地塊，市里希望像我們這種大型國企能積極一點。”
事實上，樓市調(diào)控的膠著與土地市場的慘淡確實讓政府部門有點“頭疼”。盡管從去年6月份開始，北京市土儲中心就不斷地組織土地推介會、調(diào)整推地計劃，但效果卻并不明顯。
“土地部門的意思其實已經(jīng)比較明確了，只要開發(fā)商拿地，其余的都可以商量。”李明向記者透露，今年以來土地部門基本上在推出地塊之前，都會召集開發(fā)商開至少一次溝通會，之后再與有意向的企業(yè)“商量”價格。
“其實，現(xiàn)在價格上一般至少可以談下兩成，有一些位置不是特別好的地塊還可以再低，”李明告訴記者，“除了價格，還有一些附加條件也可以談，比如說付款方式和規(guī)劃方面的具體細(xì)節(jié)。”
而據(jù)記者了解，這樣的情況在二三線城市則更為普遍。青島一本地房企總經(jīng)理岳力告訴記者，青島、煙臺等城市及下轄的縣級城市土地部門“隔三差五請開發(fā)商吃飯”，并承諾“土地出讓之后可以聯(lián)系規(guī)劃部門提高地塊的容積率”。
不僅如此，二三線城市的土地出讓中，價格也被壓得更低。岳力告訴記者，他剛剛在煙臺拿到一幅地塊，跟當(dāng)?shù)赝恋夭块T幾番“討價還價”后，最終拿地的價格比當(dāng)?shù)卣畛醵ǖ钠鹗純r低了超過30%。而與2009年當(dāng)?shù)爻鲎尩耐瑓^(qū)位地塊相比，這個價格相當(dāng)于原來的五折。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉分析表示，樓市成交量如果繼續(xù)低迷，預(yù)計今年全年土地市場也很難有較大的回暖，底價成交依然會是土地市場的常態(tài)。
房企全線收縮拿地計劃
不過，對于開發(fā)商來說，盡管拿地價格以及附加條件都可以談，但與慘淡的市場相比，似乎有些“微不足道”。
從去年開始，開發(fā)商們就已經(jīng)全線收縮了拿地的計劃。這從去年全國土地供應(yīng)的完成情況上就可見一斑。2月21日，國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月31日，全國落實住房用地計劃13.59萬公頃，僅完成全年供地計劃的62.3%。
就連寸土寸金的北京，去年實際土地供應(yīng)總量為5970公頃，僅完成全年供地計劃的92%，這也是近3年來北京首次沒有完成年度供地計劃。
而從開發(fā)商目前的心態(tài)來看，今年土地市場的情況似乎也并沒有好轉(zhuǎn)。為此，包括北京在內(nèi)的各地在年初都已經(jīng)開始紛紛下調(diào)土地供應(yīng)計劃。
“從目前的形勢來看，調(diào)控仍在進(jìn)行，所以還會采取審慎、保守的拿地策略，”北京中海地產(chǎn)的前期投資部負(fù)責(zé)人對記者表示，“對于公司來說，拿地策略是年初已經(jīng)制定好的，對于我們評估認(rèn)為有價值的地塊，無論價格高低我們都會搏一搏。”
而此前一直聲稱要伺機(jī)抄底的萬科也并沒有新的動作，北京萬科高管在接受本報記者采訪時也多次表示，盡管從去年到今年，國內(nèi)多個城市土地拍賣屢現(xiàn)底價成交，但土地絕對價格仍處于歷史高位，土地市場還沒有出現(xiàn)特別好的抄底機(jī)會。
公開資料顯示，萬科去年新增土地儲備的平均樓面地價為2540元/平方米，較2010年2700元/平方米的平均土地成本雖有下降，但降幅并不明顯。
“目前關(guān)注更多的是樓市調(diào)控政策的收放，這才是影響開發(fā)商投資信心的關(guān)鍵問題。”上述中海拿地負(fù)責(zé)人表示。
再降地價吸引開發(fā)商
目前，底價成交已經(jīng)成為土地市場上的“家常便飯”，而這種情況在去年6月份之前還很難見到。
來自北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年以后，北京成交各類地塊36宗，但截至2月底，這些土地溢價率全部為零。
溢價率的走低則直接影響著地方政府的土地出讓金收入。2月21日北京市財政局公布的數(shù)據(jù)則顯示，今年前兩個月，北京土地出讓金合計為64.15億，僅相當(dāng)于去年同期132.35億元的48.5%。按照北京國土局的估算，這樣的情況暫時也得不到好轉(zhuǎn)，北京2012年土地收入預(yù)計僅為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。
張大偉表示，土地市場冷清的主要原因是調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格，房企對市場的預(yù)期較悲觀。同時，從北京的實際情況來說，現(xiàn)在土地供應(yīng)越來越趨向郊區(qū)化，很少有優(yōu)質(zhì)地塊能吸引企業(yè)出手。
而出現(xiàn)這種情況的也并非北京一地。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，全國20個主要城市土地推出量與成交量均微量下跌。
本報記者也從北京市土地儲備中心一位知情人士處了解到，北京市目前已經(jīng)在考慮如果市場過于冷清，還將降低土地出讓價格。“主要目標(biāo)還是希望通過降低價格，縮小地塊規(guī)模，促進(jìn)開發(fā)商拿地。”他表示。
“如果照現(xiàn)在這樣的市場情況來看，后期預(yù)計某些區(qū)位的土地價格還會有所調(diào)整，”這位知情人士表示，“當(dāng)然，價格調(diào)整也是試探性的，每次下調(diào)的幅度估計不會特別大，在5%-10%左右，不過這也要視地塊的區(qū)位而定。”
